この条件は僕個人の考え方です。まずはネットの情報や不動産会社からの情報で判断できるものです。
ある程度マッチしているようであれば、Google Mapで調べ現地を見に行きます。僕は沖縄、大阪、京都、名古屋までに実際に現地視察をしました。
・道路付がよい
必ず物件が最低4m幅の道路に土地の1/4が接していること。車（引っ越しやいろいろな業者の出入り）や自転車が近所に気にすることない。前面が道路だと日当たりが良いことが多い。
・東南、南、南西に向いていること
自分が今まで住んできた10件近くのうち、日当たりのよい南向きはカビが一切発生しなかった。「寝に帰るようなものだから」と北向きを選んだ時もあったが、カビ発生で1年も持たず引っ越したことがある。太陽は偉大です。
・中古の場合は、築10年ぐらい
ローンを借りる期間に関わってくる。新築の場合で銀行だと木造は20年、軽量鉄骨は30年、重量鉄骨は35年ぐらいと言われた。なのですでに築年数が10年経過していると、単純に組めるローンの長さは木造は10年、軽量鉄骨は20年、重量鉄骨は25年が目安となる。
・土地は30坪以上で建ぺい率60％以上、容積率150％以上
単純にこの条件でないと収益物件が建たないから。最低でも4室は欲しい。
・利回りが7％以上
税金や修繕費などなどを考慮すると7％でも実際には赤字にならないくらい。
・駅から10分以内
銀行がこの条件でないと貸してくれない。