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積算価格とは

積算価格とは、土地と建物の評価額を足したもの。
僕はこの積算価格が高いものを一棟買いします。

融資を受ける時も銀行はこの積算価格の高いものを好みます。
簡単にいうと銀行は万が一返済が滞った場合など、その物件を売って精算できるかを判断します。
その際の指標として積算価格を参考にします。

僕がいつも探しているのは、積算価格に近い価格の収益物件です。
都市部で立地の良い物件はなかなかないのですが、情報サイトをチェックしているとたまに目にします。

積算価格の出し方

土地評価額

計算式: 路線化(m2)× 土地面積(m2

例として、築26年のアパート、土地148.49m2で建物71.44m2、路線価130D
例)130,000円 × 148.49m2 = 19,303,700円

建物評価額

計算式: 再調達単価 *1 × 延床面積(m2)×(残存法定耐用年数 ÷ 法定耐用年数*2

例)150,000円 × 71.44m2 ×(1年 ÷ 27年)= 396,492円

土地 19,303,700円 + 建物 396,492円 = 19,700,192円

例とした物件の積算価格は「19,700,192円」になります。

*1:再調達単価
鉄筋コンクリート造:20万円
重量鉄骨造:18万円
軽量鉄骨・木造:15万円

*2:法定耐用年数
軽量鉄骨造(肉厚3mm以下):19年
木造:22年
軽量鉄骨造(肉厚3〜4mm):27年
重量鉄骨造(肉厚4mm以上):34年
鉄筋コンクリート造:47年

国税庁で路線化を調べる
https://www.rosenka.nta.go.jp/